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한국은행이 두 차례 연속 기준금리를 인상해 연 3.00%로 올려놨고, 강남·서초의 초고가 아파트는 3주째 내리막이야. 이 조합에서 2022년이 떠오르는 건 자연스러워. 그때도 금리가 오르는 동안 서울 집값이 꺾였으니까.
그런데 나는 그 재현론을 그대로 받지 않아. 2022년 하락장을 끝까지 끌고 간 건 금리 자체가 아니라 전셋값 하락이 불러온 역전세라는 고리였는데, 이번엔 그 고리가 안 걸려 있어. 대신 인상의 무게는 이미 다른 창구에서 숫자로 나와 있어 — 올해 상반기에만 채무조정 확정자가 9만7199명이야. 전세가 버텨주는 한 이번 사이클은 강남 호가를 2022년만큼 끌어내리지 못하고, 그 압력은 자산 가격 대신 취약차주의 현금흐름을 먼저 꺾는다는 게 지금 내 판단이야.
왜 지금
두 사이클을 같은 자리에 놓고 볼 조건이 이제야 갖춰졌어. 2022년 4월 한국은행이 기준금리를 연 1.25%에서 1.50%로 올리며 초저금리 시대가 끝났고, 금리는 이듬해 1월 연 3.50%까지 올랐지. 그 인상 사이클을 타고 2021년 천정부지로 치솟던 서울 부동산이 호가 하락과 거래절벽으로 돌아섰어. 지금은 한국은행이 인플레이션을 잡겠다며 두 차례 연속 올려 연 3.00%야. 수준도, 방향도, 부동산이 먼저 반응한다는 순서도 닮았어.
정책 대응까지 겹쳐. 정부가 초고가 아파트 보유자와 다주택자 등 투기 수요를 겨냥해 8·3 세제개편 안을 내놓은 뒤부터 강남 약세가 시작됐고, 금융위원회는 8·13 대책으로 투트랙 대출 규제를 걸었어. 미국에서도 케빈 워시 연방준비제도 의장이 물가 상승을 우려해 금리 인상 가능성을 시사했다는 보도가 나왔어. 금리가 더 오를 수 있다는 쪽으로 기울어 있다는 뜻이야.
닮은 조건이 이만큼 쌓였으니, 결과까지 닮을 것인가를 지금 물어야 해.
통념과 비대칭
통념은 3단계 전이 메커니즘을 기억하고 있어. 2022년에는 강남·서초 같은 초고가 지역에서 거래 절벽과 호가 하락이 먼저 시작됐고, 상대적으로 덜 오른 외곽 지역은 갭 메우기로 잠깐 더 오르다가 금리 인상 충격이 번지면서 뒤늦게 하락세로 넘어갔지. 지금 강남이 3주째 빠지고 있으니 다음은 외곽 차례라는 게 자연스러운 독법이야.
이 독법이 세지 않는 게 하나 있어. 그 전이를 끝까지 밀어붙인 진짜 동력은 금리가 아니라 전세였다는 점이야. 2022~2023년은 신규 아파트 공급이 늘어나던 시기라 전셋값도 같이 떨어졌고, 그러다 보니 갭투자 집주인들이 보증금을 못 돌려주는 역전세난이 터졌으며, 이게 다시 매매 가격을 끌어내리는 악순환으로 이어졌어. 금리는 방아쇠였고, 악순환을 굴린 톱니는 전세였다는 뜻이야.
그 톱니가 지금은 반대로 돌아. 지금은 대출 규제는 강해졌는데 전세 공급이 오히려 부족해. 집을 사는 대신 전세에 머무는 수요가 늘면 전셋값이 버텨줄 수 있고, 그러면 매매 가격의 추가 하락을 어느 정도 막아줄 수 있어. 같은 금리 인상인데 톱니가 빠져 있으면, 힘은 다른 데로 새게 돼 있어.
근거
첫째, 2022년 사이클의 결정적 마디는 전셋값이었다. 강남에서 시작해 외곽으로 번진 전이는 전셋값 동반 하락과 역전세를 거치면서 비로소 매매 가격의 2차 하락으로 이어졌어. 두 사이클을 같은 그림에 놓으면 어디가 끊겼는지가 보여.
같은 금리 인상이라도 전셋값이 어느 쪽으로 움직이느냐에서 두 사이클의 결말이 갈린다.
둘째, 이번엔 그 마디가 반대 방향이다. 지금은 대출 규제는 강해졌는데 전세 공급이 오히려 부족해서, 전셋값이 버텨주면 매매의 추가 하락을 어느 정도 막아줄 수 있어. 자세한 대조는 강남 3주 연속 약세, 2022년과 다른 건 전세다에서 정리했어.1
셋째, 정책도 자산 가격을 끝까지 밀어 내릴 모양이 아니다. 금융위원회의 8·13 대책은 투기성 대출은 조이면서, 청년층과 실거주 매수자를 위해 가계대출 연간 증가율 목표는 기존 1.5%에서 3.0%로 올려 유동성 공급을 늘리기로 했어.1 여기에 반도체 기업들이 직원들에게 주는 성과급과 무주택 직원 대상 대출 같은 유동성이 추가로 풀릴 수 있다는 관측도 있고, 산업계에서는 이 대기 자금 규모가 최대 50조원을 넘을 수 있다고 본다.1 조이는 손과 푸는 손이 같이 있다는 뜻이야.
넷째, 그 사이 압력이 실제로 터진 자리는 차주 쪽이다. 국회 정무위원회 소속 박성훈 국민의힘 의원이 신용회복위원회로부터 받은 자료에 따르면, 상반기 신속채무조정·사전채무조정·개인워크아웃을 합한 확정자는 9만7199명이었어.2 확정자 수는 2022년 12만1095명에서 2023년 16만7370명, 2024년 17만4841명, 지난해 18만9062명으로 해마다 늘어 3년 만에 56.1% 증가했는데,2 올해는 반년 치가 벌써 지난해 연간 규모의 절반을 넘어섰어.2
속도가 붙은 자리를 보면 이게 왜 자산 가격이 아니라 현금흐름의 문제인지가 더 분명해져. 연체 30일 이하 구간을 다루는 신속채무조정 확정자가 2022년 1만6766명에서 지난해 5만3551명으로 3년 만에 3배 넘게 늘었고, 올해 상반기에만 벌써 2만7003명이 확정받았어.3 70대 이상 확정자는 2022년 239명에서 지난해 1684명으로 7배 넘게 늘었고,3 장기 연체자를 위한 개인워크아웃도 2분기 확정자가 3만54명으로 최근 5년간 분기 기준 최대였어.3 숫자의 결이 자산을 팔아야 하는 사람이 아니라 다달이 이자를 못 내는 사람 쪽이야. 이 흐름은 기준금리 두 번 오르는 사이 채무조정자가 10만명에 육박했다에서 자세히 다뤘어.
두 갈래를 겹치면 하나의 판단이 나와. 물가를 보고 금리를 정하는 중앙은행 반응함수는 어느 경로로 고통이 나타나는지까지 고르지 않아. 이번엔 전세라는 완충이 자산 가격 경로를 막아 놓았고, 그래서 같은 인상분이 차주의 현금흐름 경로로 몰린다.
이 주장이 틀리는 조건
전세 공급이 늘어나 전셋값이 꺾이면 이 주장은 곧바로 무너져. 2022년의 톱니가 다시 걸리는 것이고, 그때는 강남에서 시작한 약세가 외곽까지 번지는 3단계 전이가 완성될 거야.
방향은 맞고 원인 귀속이 틀릴 수도 있어. 강남이 안 꺾이는 이유가 전세 완충이 아니라 반도체 성과급 같은 대기 자금이 들어와서라면, 결론은 같아도 이 글이 지목한 톱니는 틀린 거야. 두 설명은 전셋값이 하락 전환했는데도 매매가 버티는 구간이 나오면 갈린다.
거꾸로 채무조정 증가가 금리와 무관할 수도 있어. 확정자 수는 2022년부터 해마다 늘어 왔으니, 이번 인상이 없었어도 추세만으로 오를 수 있는 숫자야. 인상의 몫을 떼어 내려면 차주 소득분위별 이자 부담 자료가 필요한데 지금은 없어.
다음 확인 지표
- 2026년 연간 채무조정 확정자. 지난해 18만9062명을 넘으면 현금흐름 경로가 열려 있다는 쪽이 강해지고, 하반기 속도가 상반기보다 눈에 띄게 꺾이면 약해진다. 2027년 1분기 발표분에서 확인한다.
- 서울 전세가격의 방향. 2027년 상반기까지 전세가격이 하락 전환하고 보증금 미반환 사례가 늘어나기 시작하면 이 주장은 틀린 쪽으로 간다. 반대로 전셋값이 버티는 동안 강남 약세가 외곽으로 번지지 않으면 강해진다.
- 강남 약세의 전이 여부. 강남 3구 약세가 6개월 안에 외곽 지역 하락으로 이어지면 2022년형 3단계 전이가 재현되는 것이므로 이 주장은 기각된다.
개인 판단 기록이고 투자 추천이 아니다.
남은 질문들
- 2022~2023년 하락장에서 매매 가격 하락분 가운데 역전세가 설명하는 몫은 실제로 얼마였나?
- 지금의 전세 공급 부족은 언제까지 이어지나 — 서울 입주 물량 일정은 어떻게 되어 있나?
- 채무조정 확정자 증가분 중 기준금리 인상으로 설명되는 몫과 경기·물가로 설명되는 몫은 어떻게 갈리나?
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