강남·서초의 초고가 아파트가 3주째 내리막이야. 정부가 초고가 아파트 보유자와 다주택자 등 투기 수요를 겨냥해 8·3 세제개편 안을 내놓은 뒤부터야.1 압구정·반포 같은 곳에서는 다주택자와 갭투자자(비거주 주택 보유자)가 직전 신고가보다 수억~수십억원 낮은 호가로 매물을 내놓고 있어. 실거래가와 호가가 같이 떨어지는 중이야.1
이 흐름을 2022년과 겹쳐 보는 이유가 있어. 2022년 4월, 한국은행이 기준금리를 연 1.25%에서 1.50%로 올리며 초저금리 시대가 끝났어. 금리는 이듬해 1월 연 3.50%까지 올랐고, 그 인상 사이클을 타고 2021년 천정부지로 치솟던 서울 부동산이 호가 하락과 거래절벽으로 돌아섰지.1
그때 나타난 게 3단계 전이 메커니즘이야. 강남·서초 같은 초고가 지역에서 거래 절벽과 호가 하락이 먼저 시작됐어. 상대적으로 덜 오른 외곽 지역은 갭 메우기로 잠깐 더 오르다가, 금리 인상 충격이 번지면서 뒤늦게 하락세로 넘어갔지.1
정책 대응도 2022년만큼 세. 금융위원회는 8·13 대책으로 투트랙 대출 규제를 걸었어. 투기성 대출은 조이면서, 청년층과 실거주 매수자를 위해 가계대출 연간 증가율 목표는 기존 1.5%에서 3.0%로 올려 유동성 공급을 늘리기로 했어.1 한국은행도 인플레이션을 잡겠다며 두 차례 연속 기준금리를 인상해 연 3.00%로 올려놨어.1 미국에서도 케빈 워시 연방준비제도 의장이 물가 상승을 우려해 금리 인상 가능성을 시사했다는 보도가 나왔어.1
그런데 이번엔 2022~2023년과 결정적으로 다른 조건이 하나 있어. 그때는 신규 아파트 공급이 늘어나던 시기라 전셋값도 같이 떨어졌어. 그러다 보니 갭투자 집주인들이 보증금을 못 돌려주는 역전세난(전세보증금 미반환)이 터졌고, 이게 다시 매매 가격을 끌어내리는 악순환으로 이어졌지.1
지금은 대출 규제는 강해졌는데 전세 공급이 오히려 부족해. 집을 사는 대신 전세에 머무는 수요가 늘면 전셋값이 버텨줄 수 있고, 그러면 매매 가격의 추가 하락을 어느 정도 막아줄 수 있어.1 반도체 기업들이 직원들에게 주는 성과급과 무주택 직원 대상 대출 같은 유동성이 추가로 풀릴 수 있다는 관측도 있어. 산업계에서는 이 대기 자금 규모가 최대 50조원을 넘을 수 있다고 보고 있어.1
강남 3구 약세가 앞으로 얼마나 더 갈지, 다른 지역까지 번질지는 아직 열린 질문이야. 마침 부동산 정책을 총괄하는 경제부총리와 국토교통부 장관도 이번에 함께 바뀌었어 — 집권 2년 차에 접어든 이재명 대통령이 개각을 단행하면서다.1 새 정책 라인이 이 흐름을 어떻게 다룰지가 다음에 볼 지점이야.
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