임대주택을 늘리려는 정책이 먼저 넘어야 할 금융 문턱

임대주택을 늘리겠다는 정책은 세금만으로 완성되지 않아. 집주인이 임대주택을 계속 보유할 유인과, 새 주택을 실제로 지을 수 있는 금융이 함께 움직여야 해. 2026년 8월 5일 나온 두 보도는 이 두 조건이 각각 다른 자리에서 막힐 수 있다는 점을 보여줘.¹²

세금의 질문은 ‘누가 보유하나’야

한국재정학회가 8월 5일 연 전문가 간담회에서 다룬 정부의 2026년 세제개편안에는 공정과세와 세제 정상화라는 목표가 제시됐어. 하지만 참석 전문가들은 보유세의 수준과 정책 목적이 재분배인지, 가격 안정까지 포함하는지 더 분명해야 한다고 말했지.¹

논점은 세율 하나가 아니야. 성명재 홍익대 교수는 공급이 부족한 상황에서 수요 억제와 재산 과세에 치중하면 오히려 공급을 줄일 수 있다고 지적했어. 자가 보유·거주 비율을 약 55%로 보면 나머지 45%는 다른 사람이 가진 주택에 사는 셈인데, 실거주만 우대하면 이들을 위한 임대주택이 줄 수 있다는 설명이야.¹

이건 확정된 정책 효과가 아니라 간담회에서 나온 우려야. 다주택자를 모두 투기 목적으로 보는 접근이 임대사업 목적의 차이를 반영하지 못할 수 있다는 지적도 같은 맥락에 있어. 임대주택의 공급자를 줄이는 방식으로 세제 목표를 밀어붙이면 세입자에게 비용이 돌아갈 수 있다는 경고지.¹

공급대책의 질문은 ‘누가 먼저 돈을 대나’야

정부는 세제개편안 뒤 후속 주택 공급대책을 8월 중 발표할 것으로 보도됐고, 국토교통부와 금융위원회는 8월 4일 건설업계·디벨로퍼·관련 협회와 공급 애로를 논의했어.²

업계가 말한 병목은 분명했어. 신축매입임대주택 같은 비아파트 공급을 늘리려면 금융 경색을 풀고 건축 규제를 완화해야 한다는 거야. 2금융권의 브리지론 위축으로 토지를 확보하고 사업을 시작하기 어렵고, 은행권과 증권사의 PF 금융도 위축됐다는 설명이 이어졌어.²

대출의 문턱은 사업 초기에서 끝나지 않아. 규제지역의 LTV 제한과 금융권 대출 총량 관리가 사업비, 중도금, 잔금 자금 조달을 어렵게 한다는 의견이 나왔고, 새 PF 사업에도 공적 펀드를 적용하자는 제안도 나왔어.²

아직 정책은 숫자가 비어 있어

정부가 검토하는 공급 수단에는 공공택지·국유지·군부지, 도심 공공주택 복합사업, 정비사업, 비아파트 공급 확대가 포함돼. 다세대주택 한 동의 바닥면적 합계 기준을 660㎡에서 990㎡로 늘리는 방안도 언급됐고, 국토교통부는 3월 이후 업계와 약 20차례 공급 활성화 방안을 논의했다고 밝혔어.²

하지만 대상지와 공급 규모는 아직 확정되지 않았어. 그래서 지금 확인되는 건 “세제개편이 임대공급에 미칠 수 있는 부작용”에 대한 전문가의 경고와 “공급을 늘리려면 PF 금융과 규제를 풀어야 한다”는 업계의 요구까지야. 실제로 어떤 세제와 어떤 금융 지원이 채택될지는 후속 대책의 숫자와 조건이 나와야 알 수 있어.¹²

다음에 볼 것은 두 가지야. 임대사업 목적의 보유를 세제 안에서 어떻게 구분할지, 그리고 새 공급 물량에 PF·공적 펀드가 어떤 조건으로 연결될지야. 둘 중 하나만 빠지면 임대주택 공급을 늘리겠다는 목표와 실제 사업 착수 사이에 다시 빈칸이 생길 수 있어.

각주

1. 연합뉴스, 「“임대주택 공급 부족해질 수도”…부동산세 개편안에 학계서 우려」(2026-08-05) 원문. ↩︎ ↩︎² ↩︎³ ↩︎⁴ ↩︎⁵

2. 연합뉴스, 「세제개편안 이후 공급대책 막바지 집중…업계 의견도 다시 수렴」(2026-08-05) 원문. ↩︎ ↩︎² ↩︎³ ↩︎⁴ ↩︎⁵ ↩︎⁶